Виды объектов недвижимости: как определить и использовать в учете

При покупке здания, аренде офиса, строительстве склада или регистрации земельного участка бухгалтер сталкивается с необходимостью анализировать характеристики объекта недвижимости. От правильного определения вида объекта зависят порядок учета, налогообложение, государственная регистрация прав и корректность сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Разберем, какие существуют виды объектов недвижимого имущества, чем отличается вид от типа и назначения объекта, а также какие сведения важно учитывать бухгалтеру в работе.

Что такое вид объекта недвижимости 

При работе с недвижимостью важно понимать, что такое вид объекта недвижимости и для каких целей используется данный показатель.

Под видом объекта понимается его основная классификационная характеристика, которая позволяет отнести имущество к определенной категории недвижимости. Именно эта информация содержится в ЕГРН и используется при кадастровом учете, государственной регистрации прав и совершении сделок.

Иными словами, вид объекта недвижимости это официально установленная категория недвижимого имущества, определяющая его правовой статус.

Для бухгалтера сведения о виде объекта необходимы при:

• постановке имущества на учет
• расчете налогов
• анализе документов на объект
• проведении инвентаризации
• подготовке бухгалтерской отчетности
• оформлении сделок с недвижимостью

Ошибки в определении вида объекта могут привести к неправильному отражению имущества в учете и возникновению претензий со стороны контролирующих органов.

Основные виды недвижимого имущества

В классификаторах Росреестра предусмотрено несколько основных категорий недвижимости.

К основным видам относятся:

• земельный участок
• здание
• помещение
• сооружение
• объект незавершенного строительства
• машино-место
• единый недвижимый комплекс
• предприятие как имущественный комплекс

Именно эти виды объектов недвижимого имущества используются при ведении ЕГРН и отражаются в выписках.

Рассмотрим особенности каждой категории.

Земельный участок

Земельный участок представляет собой часть земной поверхности с установленными границами, которая признается самостоятельным объектом гражданских прав.

Для бухгалтера земельные участки имеют ряд особенностей:

• учитываются отдельно от расположенных на них зданий и сооружений
• не подлежат амортизации
• облагаются земельным налогом
• могут иметь различные виды разрешенного использования

При анализе документов важно не путать вид объекта недвижимости с видом разрешенного использования земельного участка. Это разные характеристики, каждая из которых имеет самостоятельное значение

Здание

Здание является объектом капитального строительства, предназначенным для проживания людей, размещения производства, хранения имущества либо осуществления административной деятельности.

Наиболее распространенными видами зданий являются:

• жилые дома
• многоквартирные дома
• административные здания
• производственные корпуса
• торговые центры
• складские комплексы

В бухгалтерском учете здания обычно признаются объектами основных средств и амортизируются в течение срока полезного использования.   

Помещение

Одним из наиболее распространенных объектов в хозяйственной деятельности организаций является помещение.

Вид объекта недвижимости помещение – часть здания или сооружения, предназначенная для самостоятельного использования.

К помещениям относятся:

• квартиры
• офисы
• магазины
• склады
• производственные помещения
• кабинеты
• торговые площади

Для бухгалтера помещение может выступать самостоятельным объектом основных средств, объектом аренды или инвестиционной недвижимостью.

Именно помещения чаще всего становятся предметом купли-продажи и аренды между организациями.

Сооружение

Сооружение отличается от здания своим функциональным назначением.

Если здание создается для размещения людей или имущества, то сооружение предназначено для выполнения определенных технических функций.

К сооружениям относятся:

• автомобильные дороги
• мосты
• трубопроводы
• линии электропередачи
• эстакады
• резервуары
• дамбы

На практике разграничение зданий и сооружений имеет значение при определении кадастровой стоимости и расчете налога на имущество.

Объект незавершенного строительства

К видам объектов недвижимого имущества также относят объект незавершенного строительства. Он имеет место быть, когда строительство начато, но объект еще не введен в эксплуатацию.

Для бухгалтерского учета такая категория недвижимости имеет особое значение. До завершения строительства расходы отражаются как капитальные вложения. Амортизация по таким объектам не начисляется.

В состав затрат могут включаться:

• стоимость строительно-монтажных работ
• стоимость материалов
• услуги подрядчиков
• проектные работы
• государственные пошлины
• расходы на подключение инженерных сетей

После завершения строительства объект переводится в состав основных средств.

Машино-место

Машино-место является самостоятельным видом объекта недвижимого имущества.

Оно может иметь собственный кадастровый номер и выступать предметом сделок независимо от здания, в котором расположено.

Для организаций это означает возможность:

• приобретать машино-места отдельно
• сдавать их в аренду
• учитывать как самостоятельные объекты основных средств
• определять отдельную кадастровую стоимость

Единый недвижимый комплекс 

Единый недвижимый комплекс представляет собой совокупность взаимосвязанных объектов, объединенных единым назначением.

Например, производственный комплекс может включать:

• производственные корпуса
• склады
• инженерные сети
• объекты инфраструктуры

В ряде случаев такой комплекс учитывается как единый объект недвижимости.

Предприятие как имущественный комплекс 

С точки зрения гражданского законодательства предприятие представляет собой единый объект прав, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав может входить не только недвижимое имущество, но и движимые активы, права требования, долги, товарные знаки, исключительные права и иные элементы бизнеса.

Именно поэтому предприятие как имущественный комплекс отличается от большинства объектов недвижимости, в том числе – от единого недвижимого комплекса, включающего в себя только объекты недвижимости.

В состав предприятия могут включаться:

• земельные участки 
• здания и сооружения
• оборудование
• транспортные средства
• сырье и материалы
• готовая продукция
• права требования
• объекты интеллектуальной собственности
• права на фирменное наименование и товарные знаки

Несмотря на то, что предприятие объединяет различные виды имущества, законодательство относит его к недвижимости. Для бухгалтера это означает необходимость комплексного анализа состава приобретаемых активов и обязательств: каждый элемент имущества должен быть отражен по соответствующим счетам учета.

Тип, назначение объекта недвижимости. Отличие от вида

На практике специалисты нередко путают вид объекта, его тип и назначение. Между тем каждая из этих характеристик имеет самостоятельное значение и может влиять на принятие управленческих решений.

Тип объекта недвижимости 

Следует понимать, что тип объекта недвижимости является дополнительной характеристикой, уточняющей особенности конкретного объекта внутри определенного вида. Например:

Таким образом, тип объекта недвижимости — это более детализированное описание объекта внутри конкретной категории недвижимости.

Если вид определяет правовую природу объекта, то тип помогает понять его особенности и фактическое использование.

Назначение объекта недвижимости 

Назначение показывает, для каких целей используется объект.

Наиболее распространенные варианты:

• жилое
• нежилое
• производственное
• административное
• торговое
• складское
• общественное

Для бухгалтера назначение объекта важно по нескольким причинам:

• во-первых, оно может влиять на порядок эксплуатации имущества
• во-вторых, в отдельных случаях назначение учитывается при расчете налога на имущество
• в-третьих, изменение назначения объекта нередко требует внесения изменений в сведения ЕГРН

Чем отличаются вид, тип и назначение объекта

Для удобства различия между характеристиками сведем в таблицу:

Для офиса характеристики могут выглядеть следующим образом:

• вид объекта недвижимости — помещение
• тип объекта недвижимости — офис
• назначение объекта недвижимости — нежилое

Именно поэтому при анализе недвижимости необходимо учитывать все характеристики одновременно.

Влияние характеристик недвижимости на бухгалтерский учет

Различные виды недвижимости отражаются в учете по-разному. Например:

Поэтому корректное определение характеристик недвижимости является обязательным условием достоверного бухгалтерского учета.

Бухгалтерский учет объектов недвижимости

Порядок учета недвижимости зависит от целей приобретения объекта и его характеристик, в том числе от типа объекта недвижимости и его назначения.

Если объект предназначен для использования в деятельности организации более 12 месяцев и способен приносить экономические выгоды, он признается основным средством.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости может включать:

• стоимость приобретения по договору
• государственные пошлины
• услуги посредников
• затраты на регистрацию прав
• расходы на доставку и подготовку объекта к использованию
• иные затраты, непосредственно связанные с приобретением

Типовые проводки при покупке недвижимости

Если приобретается такой вид объекта недвижимости, как земельный участок, проводки будут аналогичными, однако в дальнейшем по нему не начисляется амортизация.

Проводки по строительству объекта

Амортизация недвижимости

Порядок начисления амортизации зависит от вида объекта.

Амортизируются:

• здания
• помещения
• сооружения
• машино-места
• единые недвижимые комплексы

Не подлежат амортизации:

• земельные участки
• объекты природопользования

При анализе важно учитывать, какой это вид объекта недвижимости и каким образом он должен отражаться в учете. Для примера более подробно про порядок амортизации основных средств в бухгалтерском учете в 1С можно узнать в этой статье.

Сведения ЕГРН в бухгалтерском учете

Выписка из ЕГРН является основным документом, подтверждающим характеристики объекта недвижимости.

Бухгалтеру рекомендуется проверять:

• кадастровый номер
• площадь объекта
• вид объекта недвижимости
• назначение объекта недвижимости
• кадастровую стоимость
• сведения о правообладателе
• наличие обременений

Сведения реестра позволяют подтвердить правомерность отражения объекта в учете и избежать ошибок при налогообложении

Налоговый учет объектов недвижимости

Для целей налогообложения недвижимость может участвовать в расчете нескольких налогов:

• налога на имущество организаций
• земельного налога
• налога на прибыль
• НДС

Налог на имущество организаций

Налоговая база может определяться:

• по среднегодовой стоимости имущества
• по кадастровой стоимости

На порядок расчета влияет не только стоимость объекта, но и его характеристики, включая тип объекта недвижимости и фактическое использование имущества.

Особое внимание следует уделять объектам:

• административно-делового назначения
• торговым центрам
• офисным помещениям
• объектам общественного питания

Для таких объектов региональным законодательством нередко устанавливается расчет налога исходя из кадастровой стоимости.

Земельный налог

Если организация владеет земельным участком, возникает обязанность по уплате земельного налога.

При этом необходимо учитывать:

• кадастровую стоимость участка
• налоговую ставку
• наличие льгот
• период владения участком

Как уже отмечалось, земельный участок представляет собой самостоятельный объект недвижимости и учитывается отдельно от расположенных на нем зданий и сооружений.

Налог на прибыль

Расходы на приобретение недвижимости не уменьшают налоговую базу единовременно.

Стоимость объекта включается в расходы через механизм амортизации.

Исключение составляют такие виды объектов недвижимости, как земельные участки, стоимость которых в большинстве случаев не амортизируется.

НДС при операциях с недвижимостью

При приобретении коммерческой недвижимости организация вправе принять предъявленный НДС к вычету при соблюдении общих условий налогового законодательства.

Однако при покупке жилых помещений следует учитывать особенности налогообложения отдельных операций

Практические примеры учета недвижимости

Пример 1. Организация приобрела офисное помещение стоимостью 12 000 000 руб. плюс НДС 2 400 000 руб.

По выписке ЕГРН:

• вид объекта недвижимости — помещение
• тип объекта недвижимости — офис
• назначение объекта недвижимости — нежилое

Бухгалтер отражает операции следующим образом:

На заметку

При покупке недвижимости бухгалтеру недостаточно проверить только стоимость объекта. Необходимо убедиться, что сведения о виде, типе и назначении объекта соответствуют данным ЕГРН. Именно эти характеристики влияют на порядок учета, начисление амортизации и расчет налогов.

Пример 2. Организация приобрела офис стоимостью 12 млн руб.

По выписке ЕГРН установлено:

• вид объекта недвижимости — помещение
• тип объекта недвижимости — офис
• назначение объекта недвижимости — нежилое

После регистрации права собственности объект принимается к учету как основное средство.

Если бухгалтер ошибочно классифицирует объект как часть здания без выделения самостоятельного помещения, это может привести к искажению учетных данных.

Частые ошибки бухгалтера

Наиболее распространенными ошибками являются:

• смешение понятий «вид» и «назначение»
• использование устаревших сведений технического учета
• отсутствие сверки данных с ЕГРН
• неправильное определение типа объекта
• ошибки при учете объектов незавершенного строительства
• несоответствие данных бухгалтерского учета сведениям государственного реестра

Избежать подобных проблем помогает регулярная проверка документов на объект недвижимости. Кроме того, стоит учитывать актуальные изменения в порядке уплаты налогов, законодательных нормах (прочитать материал можно здесь).

Кратко о видах объектов недвижимости: как определить и использовать в учете

1. Что такое вид объекта недвижимости? Это базовая характеристика объекта, используемая в ЕГРН. Является одной из наиболее распространенных категорий недвижимости в деятельности организаций. Основные виды объектов недвижимого имущества включают земельные участки, здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства и машино-места
2. Тип объекта недвижимости уточняет разновидность объекта внутри определенного вида
3. Назначение объекта недвижимости отражает цель использования имущества
4. Для корректного бухгалтерского и налогового учета необходимо анализировать вид, тип и назначение объекта в совокупности