Капитальный ремонт арендованного здания

Вопрос задал Галина С.

Ответственный за ответ: Оксана Бачурина (★9.63/10)

Может и есть у вас ответ, но я не нашла, у аудиторов – разноречивость, смятение, спрашивала. До семинара по налогу на прибыль долго слишком. У вас же на семинарах отвечают не только по программе, скорее не столько.
Взяли в аренду производственные помещения у ИП. Кап. ремонт и неотделимые нам разрешены по договору без возмещения. И сразу же начали ремонтировать. В бухгалтерии приказа на проведение ремонтов нет, но есть сметы и договора подряда. Организация (сотрудники) там еще не находится, но какое-то имущество туда перевозим. Содержим имущество: свет, охрана. Пересмотрела все Ваши видео об аренде: очень хорошо, но в квалификации кап. ремонта или неотделимых вложений – трудность. Ремонт современный во всем: полы новые, крыша, стены отремонтировали, окна новые, перегородки двигаем, ремонтируем асфальтовую площадку, проложили свой (более разветвленный) ГВС и ХВС и смонтировали электропроводку тоже более разветвленную. Все это тянет на кап.ремонт. Но останавливает то, что мы еще не используем это здание для производства, получается, что доводим до готовности здание? Только маленькую часть сдали в субаренду. Могут в этом случае признать неотделимыми улучшениями результат кап.ремонта? Некоторые суды именно так и считают: «Производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений». Прошу у ваших экспертов профессионального суждения о том, как в моем случае квалифицировать данные расходы и если все-таки это будет как улучшения, то как мне учитывать: собирать один объект в виде ремонта?

Помогла статья?

Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 14 дней бесплатно

Пароль будет выслан на указанный email

Все комментарии (1)

  1. Добрый день! Обращаю Ваше внимание, мы не аудиторы, и я не вправе давать экспертные оценки с точки зрения законодательства и методологии учета. Я могу лишь выразить свое профессиональное мнение.

    Мнения судов по данному вопросу различны:
    1. Капитальный ремонт арендованного имущества — неотделимые улучшения (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.09.2010 N Ф03-6236/2010 по делу N А04-85/2010).
    2. Капитальный ремонт арендованного имущества — неотделимые улучшения, если при передаче в документах значится, что имущество не требует капительного ремонта (Постановление ФАС Поволжского округа от 07.07.2010 по делу N А55-27579/2009).
    3. Капитальный ремонт и неотделимые улучшения — не одно и то же (Определение ВАС РФ от 13.03.2012 N ВАС-2326/12 по делу N А81-144/2011).
    Следует учитывать, что при капитальном ремонте осуществляется замена изношенных деталей и конструкций. Если же при этом меняются технико-экономические показатели ОС — это уже не ремонт, а реконструкция, модернизация или техническое перевооружение, т.е. неотделимые улучшения.
    Для понимания, что можно считать капитальным ремонтом, можно еще обратиться к Градостроительному кодексу РФ, где дано следующее определение.
    Капитальный ремонт (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ):
    — замена и (или) восстановление строительных конструкций или элементов этих конструкций, за исключением несущих строительных конструкций,
    — замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов или их элементов,
    — замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
    Как правило, позиция судов такова, что если при отделении произведенного улучшения повреждается арендованное имущество, то улучшение квалифицируется как неотделимое (например, постановление АС Московского округа от 28.09.2016 N Ф05-13455/2016, постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11 и др.)

    Поэтому, если не готовы идти в суд, более безопасным вариантом будет признать в учете неотделимые улучшения.

    Неотделимые улучшения в арендованное имущество, выполненные с согласия арендодателя за счет арендатора, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ).
    Амортизация — в течение срока действия договора аренды, который должен быть более 12 месяцев, а стоимость выполненных улучшений (для НУ) — более 100 тыс. руб. (п. 1 ст. 258 НК РФ).
    Начало начисления амортизации — с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором неотделимые улучшения были введены в эксплуатацию (п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ).
    Если работы еще не закончены, но часть здания уже эксплуатируется, амортизация может начисляться не в полном объеме, а пропорционально переданным в субаренду площадям.
    Посмотрите также Рекомендацию Фонда «НРБУ «БМЦ» Р-81/2017-КпР «Незавершенные эксплуатируемые основные средства».

    В части вопроса учитывать как один объект или несколько.
    Полагаю, что все неотделимые улучшения можно учесть как один объект. По данному вопросу можете дополнительно посмотреть Рекомендацию Фонда «НРБУ «БМЦ» Р-82/2017 — КпР «Единицы учета основных средств в составе комплексных объектов».
    Если досрочно применяете ФСБУ 26/2020, обратите внимание на п. 18, где говорится, что объектом ОС признается эксплуатируемая часть капитальных вложений.

    Дополнительный материал:
    Неотделимые улучшения в арендованное имущество с согласия арендатора, но без компенсации
    .

Комментарии закрыты