Войти в кабинетПредприятие является плательщиком НДС и осуществляет деятельность в области строительства многоквартирных жилых домов.
Организация планирует заключать инвестиционные договора (не договора долевого участия) с предпринимателями и юридическими лицами, согласно которых последние вносят денежные средства, а по окончании возведения результата инвестиционной деятельности получают его часть, выделенную в натуре (квартиры). Работы будут выполняться подрядчиками.
НК РФ и ВАС трактуют полученные средства по-разному:
в абз. 2 п. 4 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 сказано, что если не установлено иное, то надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимости. Поэтому можно полагать, что налоговые органы могут оценить в целях налогообложения такие отношения, как реализация недвижимого имущества. Результатом этого может являться тот факт, что инвестиционный взнос будет квалифицирован не иначе как предоплата с последующим обложением этих средств налогом на добавленную стоимость в силу п. 1 ст. 154 НК РФ. (аванс, выручка – 20%)
в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» разъяснено, что в целях применения положений главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации во взаимоотношениях с инвестором застройщика (технического заказчика), не выполняющего одновременно функции подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила пункта 1 статьи 156 НК РФ (НДС с вознаграждения).
финансирование, осуществляемое инвестором, является целевым, т.е. «имуществом, используемым по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования» (абз. 2 пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Согласно НК РФ такие средства, имеющие целевое назначение, не изменяют налоговую базу сторон договора по налогу на прибыль (пп. 17 ст. 270, пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ) и не учитываются для целей исчисления НДС (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Соответственно, не будет являться реализацией и передача инвестору построенного объекта (так как невозможно передать права собственности на тот объект, который и так принадлежит инвестору) (НДС с вознаграждения).
Вопроc:
Как исчислять НДС, по какой ставке, что включать в выручку и что указывать в инвестиционных договорах (ставка НДС, сумму вознаграждения застройщика или экономию рассчитываемую по итогам инвестиционного проекта). Какие делать бухгалтерские проводки?
Добрый день, Ирина.
Извините за задержку с ответом. Мы не вправе давать разъяснения и рекомендации по методологии учета и налоговому законодательству. Наша задача – показать, как применять возможности программы 1С для ведения учета. И лучше будет уточнить как заключить договор инвестирования у аудиторов. Однако, Вы можете учесть и мое мнение по этому вопросу. ДДУ и договор инвестирования схожи между собой. И в первом, и во втором случае одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Договор долевого инвестирования Правила и условия составления и заключения договора долевого инвестирования регламентируется ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ. Различие между договорами заключаются в том, что:
— в договоре инвестирования инвесторами одновременно могут быть несколько субъектов физических и юридических лиц. В ДДУ дольщик — только одно лицо.
— по договора инвестирования оплаты может производится денежными средствами любым имуществом, а также, правом на него. По ДДУ только деньгами.
— по договору инвестирования собственником переданного объекта может быть, как сам инвестор, как и любое третье указанное им в договоре лицо. Например, договор инвестирования заключили родители, а собственниками квартиры будут дети. По ДДУ собственником построенного жилья может быть только сам дольщик.
— одним договором инвестирования может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов. По одному ДДУ покупка только одного отдельного объект.
— Договор инвестирования вступает в силу после его подписания. ДДУ после государственной регистрации
— ответственность застройщика регламентируется и самим договором ДДУ, и законодателем (в частности, ФЗ №214). При заключении договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
Средства дольщиков или инвесторов, полученные застройщиком это средства целевого финансирования (п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
По инвестиционному договору на строительство объекта доходом застройщика является вознаграждение за оказание застройщиком услуг (п. 5 ПБУ 9/99). Договором инвестирования предусматривается способ определения размера вознаграждения. Когда признается доход в бухучете зависит от срока, на который заключен договора инвестирования в строительство (п. 12, 13 ПБУ 9/99, п. 1, 2, 17 ПБУ 2/2008):
— после передачи объекта инвестору на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ), если договор инвестирования заключен на срок менее 12 месяцев.;
— по мере готовности на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008), если договор инвестирования заключен на срок более 12 месяцев, либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.
Если вознаграждение прописано в договоре инвестирование суммой, или процентом от сметной стоимости и т. д, то такое вознаграждение отражается в учете:
Дт 62 Кр 90.01 – выручка от реализации услуг по организации строительства.
Дт 90.02 Кт 26 – Списаны затраты застройщика
По окончанию строительства начислите НДС,
Дт 90.03 Кр. 68.02 – начислен НДС со стоимости оказанных услуг по организации строительства.
Если сумма экономии средств инвестора, по условиям договора, ему не возвращается, то она так же признается вознаграждением застройщику. В этом случае в учете делаются следующие проводки:
Дт 76.09 Кр 90.01 – сумма экономии, признанная вознаграждением застройщику.
Дт 90.03 Кр 68.02– начислен НДС с суммы экономии
В программе вознаграждения отразите документом Реализация (акт, накладная) вид операции-Услуги (акт).