Миллионные последствия арендных отношений

Аренда ─ безусловно, полезный инструмент для бизнеса. При условии, что стороны арендных отношений ─ порядочные партнеры и налогоплательщики, а налоговики трактуют арендные расходы строго по закону. Но часто ли так бывает? Мы расскажем вам, как совершенно неожиданные обстоятельства и, на первый взгляд, мелочи могут серьезно опустошить карман участников арендной сделки. И подскажем, как избежать этого.

История первая. Как налоговикам удалось доначислить миллионы НДС

Налоговики удивительно изобретательны. Частенько из налоговых расходов под тем или иным предлогом они снимают арендные платежи или оплату коммуналки арендуемых помещений. Однако доначисления могут коснуться не только налога на прибыль.

Арендатор по согласованию с арендодателем произвел неотделимые улучшения объекта аренды. После расторжения договора помещения были возвращены, а за улучшения арендодатель рассчитался в следующем году. В этот же период арендатор начислил с суммы компенсации НДС. Налоговики с таким подходом не согласились, посчитав, что стоимость неотделимых улучшений в базу по НДС включена с опозданием (не в периоде фактической передачи арендованных помещений).

Последствия для Арендатора весьма плачевны (Постановление 13-го Арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 по делу N А56-7434/2017):

  • 41 605 090 руб.— доначислен НДС и пени;
  • 11 544 345 руб.— штраф.

Отбиться в суде компании не удалось.

История вторая. Изменились планы? Раскошеливайся!

И снова претензии контролеров, только на это раз касающиеся налога на имущество.

Компания приобрела нежилые помещения с целью дальнейшей перепродажи, отразив их стоимость по счету 41 «Товары». Позже руководство передумало их продавать и передало в аренду, переведя в состав ОС.

Налоговики посчитали, что объекты изначально по всем признакам являлись ОС, а значит, не могли быть учтены как товары. Компании доначислено:

  • 31 854 454 руб.— налога на имущество;
  • 7 515 244 руб.— пени;
  • 4 239 306 руб.— штраф.

Из многомиллионных начислений избежать получилось только штрафа (Постановление АС Поволжского округа от 01.06.2018 N Ф06-32856/2018 по делу N А12-25012/2017).

История третья. Объектом аренды не пользовался, а попал на миллионы!

Казалось бы, незначительная мелочь ─ отсутствие подписанного акта передачи после освобождения арендованных площадей. Помещениями арендатор не пользовался, а заплатить придется немало:

Компания арендовала у ИП здание под гипермаркет на 10 лет. Капитально вложилась в ремонт плюс уплачивала ежемесячную арендную плату (не всегда регулярно). Спустя 3 года договор расторгли досрочно. Арендатор отправил арендодателю соглашение о досрочном расторжении договора аренды в связи с невозможностью в будущем оплачивать арендную плату, а арендодатель его подписал. Договор расторгли, но передачу помещения по акту не оформили. Ссылаясь на то, что объект аренды не возвращен и не внесена плата за пользование зданием, арендодатель обратился в суд с иском.

Последствия для арендатора (Постановление АС СЗО от 27.03.2017 по делу N А56-26277/2016):

  • 66 061 550 руб. — взыскано арендной платы за период, когда помещение не использовалось.
  • 438 697 руб. — пени за просрочку арендных платежей.
  • 203 000 руб. — обязали оплатить госпошлину.
  • Арестовали все счета в банках из-за долгов.
  • Наложили запрет на сделки с имуществом в разных регионах.
  • Фактически парализовали работу компании.

Арендатор обратился в суд с встречным иском, ссылаясь на неправомерность досрочного одностороннего расторжения договора аренды и неподписании им соглашения о расторжении. Во встречном иске арендатору отказали в судах всех инстанций (Определение ВС РФ от 26.07.2017 N 307-ЭС17-8996). Он не получил от арендодателя заявленные в суде:

  • 58 537 036 руб. — неосновательного обогащения в виде произведенных неотделимых улучшений объекта аренды.
  • 19 999 996 руб. — убытков в виде уплаченной арендной платы за период, когда зданием невозможно было пользоваться.
  • 312 075 647 руб. — упущенной выгоды (неполученной прибыли от деятельности компании за неиспользованный период аренды после расторжения договора аренды).

Только представьте: нет одной бумажки — и компания на грани банкротства!!!

История четвертая. Непредвиденные международные санкции — не повод для расторжения договора аренды

В этой истории арендатор тоже проиграл дело в суде по причине нехватки всего лишь одного документа ─  допсоглашения к договору аренды с описанием порядка расторжения договора по требованию арендатора в связи с закрытием (ликвидацией) филиала.

Банк арендовал помещение у ИП под филиал. Но его пришлось закрыть из-за убытков, вызванных попаданием банка в санкционные списки ЕС, США и Канады. По мнению банка, произошла форс-мажорная ситуация, в результате чего в аренде помещения необходимость отпала. Но у арендодателя свой взгляд на ситуацию ─ банк обязан был просчитать потенциальные риски и заранее оговорить условия и порядок расторжения договора аренды по своей инициативе.

Арендодатель посчитал убытки от недополученной из-за не согласованного заранее расторжения договора аренды и предъявил банку иск на сумму 53 312 900 руб.
Иск был поддержан судом (Определение ВС РФ от 16.05.2017 по делу № А39-5782/2015).

Вот так, коллеги, исключительные обстоятельства, не согласованные заранее, не освобождают от исполнения обязательств по договору аренды!!!

История пятая. Раздел имущества — неожиданный развод арендатора на деньги!

Да-да, не удивляйтесь. Чей-то гражданский развод с разделом имущества может вас, как арендатора, «развести» на деньги:

После развода с женой ИП продолжал сдавать в аренду нежилые помещения. При этом не учел, что половина этого имущества отошла его бывшей супруге.

В результате с арендодателя-мужа и его партнера-арендатора в судебном порядке «стрясли» (Определение ВС РФ от 31.05.2018 по делу N 33-9150/2018):

  • 1 151 000 руб. — неосновательного обогащения;
  • 70 160 руб. — процентов за пользование чужими денежными средствами.

Вы скажете, как же такое можно предугадать? А предугадывать и не нужно: достаточно правильно составить договор и установить ответственность арендатора и арендодателя, если по его вине вторая сторона будет нести издержки.

Как снизить риски по договору аренды?

От всех форс-мажоров арендной жизни уберечься невозможно. Но снизить риски вполне реально. Для этого нужно:

  • Разбираться в нюансах законодательства об аренде.
  • Быть в курсе разъяснений чиновников в арендных вопросах.
  • Учитывать практику «арендных» судебных разбирательств.

Но на это нужна уйма времени и сил, скажете вы. И будете правы!

Зачем тратить свое драгоценное время на изучение огромной массы законов, писем и судебных решений?

Для вас уже готова актуальная, профессиональная и сконцентрированная в одном блоке информация по проблемным арендным ситуациям.

Вам остается только ее получить.

31 августа на семинаре «Аренда: все сложности учета и налогообложения»

Вас научат:

  • Грамотно читать и составлять договоры аренды и лизинга.
  • Определять важные для налогообложения нюансы: дату начала действия договора, срок договора, необходимость его госрегистрации и иные существенныеусловия.

Вам объяснят:

  • Как «не проколоться», если одна из сторон договора ─ физическое или взаимозависимое лицо.
  • Что предпринять, если договор оказался недействительным.
  • К каким последствиям по НДС и налогу на прибыль может привести признание арендной сделки притворной или мнимой.

Вы узнаете:

  • О рискованных видах аренды с учетом новой концепции налогового контроля.
  • О минимальном наборе обязательных «арендных» документов.
  • О применяемых бухгалтерских проводках по учету операций аренды и лизинга.
  • О нюансах уплаты налога на имущество в связи с арендными и лизинговыми сделками.
  • О всех спорных моментах учета улучшений арендованных объектов (налог на прибыль, налог на имущество, НДС, бухучет).

Вам расскажут об арендной плате то, о чем, возможно, вы не подозревали:

  • Об ее оптимальной формуле.
  • Когда ее изменение сопряжено с налоговыми рисками.
  • Обо всех плюсах и минусах ее постоянной и переменной части.

И еще много полезного и интересного об аренде и лизинге.

Позвоните нам — и мы забронируем для вас места!

Спешите! Число мест ограничено!

Пожалуйста, оцените публикацию:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Карточка публикации

Разделы: , , ,
Рубрика: / / / /
Объекты / Виды начислений:
Последнее изменение: 16.07.2018
Данную публикацию можно обсудить в комментариях ниже.
Обратите внимание! В комментариях наши кураторы не отвечают на вопросы по программам 1С.
Задать вопрос нашим специалистам можно по ссылке >>

Добавить комментарий